Wohnungssuche - Tipps vom Anwalt

Wohnungssuche und Wohnung mieten – Tipps vom Anwalt

Eine neue Wohnung zu finden, ist insbesondere in Ballungsräumen häufig schwierig. Der Zeitdruck und die große Konkurrenz um attraktive Wohnungen führen dazu, dass Mietinteressenten Verträge vorschnell unterschreiben, hohe Zahlungen leisten oder sensible persönliche Daten herausgeben. Genau diese Situation nutzen inzwischen auch Betrüger mit professionell gestalteten Fake-Wohnungsanzeigen aus.

Wer eine Wohnung mieten möchte, sollte deshalb nicht nur Lage, Größe und Ausstattung prüfen. Ebenso wichtig sind die Identität des Vermieters, die vereinbarte Miethöhe, die Betriebskosten, die Mietkaution, mögliche Staffel- oder Indexmietvereinbarungen, die Befristung des Mietvertrags und der Zustand der Wohnung. Die folgende Checkliste zur Wohnungssuche zeigt aus Mietersicht, welche Punkte vor der Besichtigung, vor Unterzeichnung des Mietvertrags und bei der Wohnungsübergabe besonders wichtig sind.

Rechts-Tipp: Zahlen Sie bei der Wohnungssuche grundsätzlich kein Geld allein dafür, dass Ihnen eine Wohnung gezeigt, ein Schlüssel zugeschickt oder eine angebliche Reservierung vorgenommen wird. Eine besonders günstige Traumwohnung und gleichzeitig hoher Zeitdruck sind typische Warnzeichen, die eine zusätzliche Prüfung des Angebots erforderlich machen.

1. Wohnungsanzeige zuerst auf Plausibilität prüfen

Die rechtliche Prüfung beginnt bereits bei der Anzeige. Ein ungewöhnlich günstiger Mietpreis für eine hochwertige Wohnung in gefragter Lage ist nicht automatisch ein Betrugsnachweis. Er sollte jedoch Anlass sein, das Angebot besonders sorgfältig zu prüfen. Hilfreich ist ein Vergleich mit dem örtlichen Mietspiegel und mit ähnlichen Wohnungen im selben Stadtteil.

Auch Widersprüche zwischen Fotos und Beschreibung, ungewöhnliche Formulierungen, fehlende Kontaktdaten oder ein angeblicher Vermieter, der ausschließlich per E-Mail oder Messenger kommunizieren möchte, können Warnsignale sein. Auffällig hochwertige Fotos lassen sich zusätzlich über eine umgekehrte Bildersuche überprüfen. Werden dieselben Bilder für Wohnungen an unterschiedlichen Orten verwendet, spricht dies erheblich gegen die Echtheit der Anzeige.

2. Identität des Vermieters oder Maklers prüfen

Vor finanziellen Verpflichtungen sollte klar sein, mit wem der Mietvertrag geschlossen wird. Der Name des Vermieters, die Anschrift und die Kontaktdaten sollten nachvollziehbar sein. Tritt eine Hausverwaltung oder ein Makler auf, sollte geprüft werden, für wen diese Person handelt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der angebliche Eigentümer mitteilt, sich dauerhaft im Ausland aufzuhalten, deshalb keine persönliche Besichtigung durchführen zu können und den Schlüssel nur gegen eine Vorauszahlung versenden zu wollen. Dieses Muster gehört zu den klassischen Formen des Betrugs bei der Wohnungssuche.

3. Keine Vorkasse für Besichtigung, Schlüssel oder Reservierung

Seriöse Vermieter verlangen grundsätzlich keine Zahlung allein dafür, dass eine Wohnung besichtigt werden darf. Auch angebliche Reservierungsgebühren oder Sicherheiten für die Übersendung eines Wohnungsschlüssels sind ein deutliches Warnsignal.

Besonders riskant ist die Aufforderung, Geld zu überweisen, bevor die Wohnung überhaupt besichtigt oder ein nachvollziehbarer Mietvertrag geschlossen wurde. Die Verbraucherzentrale warnt aktuell ausdrücklich vor derartigen Vorkassemodellen und vor der sogenannten Vorkaution. Weitere Hinweise finden sich in dem aktuellen Beitrag der Verbraucherzentrale zu Fake-Wohnungen.

4. Vorsicht bei angeblicher Abwicklung über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen

Eine weitere Betrugsmasche besteht darin, dass angebliche Vermieter erklären, Besichtigung, Schlüsselübergabe oder Mietkaution würden über eine bekannte Plattform abgewickelt. Die Bekanntheit des Namens soll Vertrauen schaffen. Häufig führen Links jedoch auf gefälschte Internetseiten oder zu fingierten Zahlungsaufforderungen.

Wer einen Link erhält, sollte die Plattform niemals allein über den übersandten Link aufrufen. Die Internetadresse sollte unabhängig eingegeben und das behauptete Verfahren direkt bei der betreffenden Plattform geprüft werden. Zahlungsaufforderungen auf ausländische Konten oder an Personen, deren Name nicht zum Vermieter passt, sollten nicht ungeprüft erfüllt werden.

5. Persönliche Daten bei der Mieterselbstauskunft nicht vorschnell herausgeben

Vermieter dürfen im Bewerbungsprozess bestimmte Informationen verlangen, soweit sie für die Entscheidung über das Mietverhältnis erforderlich sind. Das bedeutet jedoch nicht, dass bereits vor einer ersten Besichtigung sämtliche persönlichen und wirtschaftlichen Unterlagen verlangt werden dürfen.

Die Datenschutzkonferenz unterscheidet in ihrer aktualisierten Orientierungshilfe von Januar 2026 mehrere Phasen des Vermietungsprozesses: den Besichtigungstermin, die konkrete vorvertragliche Phase nach geäußertem Anmietungsinteresse und die Auswahl eines bestimmten Interessenten. Welche Angaben und Nachweise erforderlich sind, hängt vom jeweiligen Stadium ab. Wohnungssuchende sollten daher insbesondere vollständige Ausweiskopien, umfangreiche Einkommensunterlagen oder andere sensible Dokumente nicht ungeprüft an unbekannte Anbieter versenden.

Das ist zugleich ein wichtiger Schutz vor Identitätsmissbrauch. Betrüger können erlangte Ausweisdokumente und persönliche Daten verwenden, um unter fremdem Namen Verträge abzuschließen oder weitere Betrugstaten vorzubereiten.

6. Maklerprovision: Wer muss den Makler bezahlen?

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt grundsätzlich das sogenannte Bestellerprinzip. Nach § 2 WoVermRG kann ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden nur unter engen Voraussetzungen ein Entgelt verlangen. Vereinfacht gesagt muss der Makler ausschließlich aufgrund des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden den Auftrag zur Vermietung der betreffenden Wohnung eingeholt haben.

Vorschüsse auf eine Maklerprovision dürfen nicht verlangt werden. Soweit der Wohnungssuchende überhaupt provisionspflichtig ist, ist die Höhe nach § 3 WoVermRG auf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt, wobei gesondert abzurechnende Nebenkosten bei der Berechnung außer Betracht bleiben.

7. Wohnung bei der Besichtigung systematisch prüfen

Die Besichtigung sollte nicht nur dazu dienen, einen allgemeinen Eindruck von der Wohnung zu erhalten. Mieter sollten gezielt prüfen, ob erkennbare Mängel oder Besonderheiten vorhanden sind. Wichtig sind insbesondere Feuchtigkeit und Schimmel, der Zustand von Fenstern und Türen, die Funktionsfähigkeit der Heizung, erkennbare Schäden an Böden und Wänden sowie ungewöhnliche Gerüche.

Auch Lärmquellen, die Ausrichtung der Räume, die tatsächliche Wohnfläche, Mobilfunkempfang, Internetanschluss, Keller, Stellplätze und vorhandene Einbauten können für die spätere Nutzung erheblich sein. Wichtige Zusagen des Vermieters sollten später ausdrücklich in den Mietvertrag oder das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

8. Miethöhe und Mietpreisbremse prüfen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die sogenannte Mietpreisbremse gelten. Nach § 556d BGB darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses dann grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob die Regelung anwendbar ist, hängt davon ab, ob das jeweilige Bundesland das Gebiet durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage für solche Verordnungen ist derzeit bis Ende 2029 verlängert.

Von der Mietpreisbremse bestehen wichtige Ausnahmen. Sie gilt insbesondere nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Auch eine zulässig höhere Vormiete kann relevant sein. Beruft sich der Vermieter auf bestimmte Ausnahmen, bestehen nach § 556g BGB besondere Auskunftspflichten.

Bei Zweifeln sollte deshalb nicht nur die vereinbarte Kaltmiete betrachtet werden. Entscheidend ist, ob die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, welche ortsübliche Vergleichsmiete gilt und ob eine gesetzliche Ausnahme eingreift.

9. Mietvertrag vor der Unterschrift vollständig lesen

Ein Mietvertrag sollte nicht unter Zeitdruck unterschrieben werden. Neben der Höhe der Kaltmiete sind insbesondere Betriebskosten, Kaution, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung, Stellplatz, Einbauküche und sonstige mitvermietete Gegenstände zu prüfen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Staffel- und Indexmietvereinbarungen. Bei einer Staffelmiete werden spätere Erhöhungen bereits im Vertrag festgelegt. Bei einer Indexmiete orientiert sich die Entwicklung grundsätzlich am Verbraucherpreisindex. Wohnungssuchende sollten deshalb nicht nur prüfen, ob die Anfangsmiete bezahlbar ist, sondern auch, welche Mechanismen für künftige Erhöhungen vereinbart werden.

Für 2026 ist ein weiteres Mietrechtspaket mit Änderungen unter anderem zu Indexmieten, möbliertem Wohnen und Kurzzeitvermietungen im parlamentarischen Verfahren. Nach dem derzeitigen Beratungsstand ist dieses Vorhaben noch nicht als geltendes Recht zu behandeln. Für einen aktuell abzuschließenden Mietvertrag ist daher die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Rechtslage maßgeblich.

10. Vorsicht bei befristeten Mietverträgen

Ein echter Zeitmietvertrag über Wohnraum ist nicht allein deshalb wirksam befristet, weil im Vertrag ein Enddatum genannt wird. Nach § 575 BGB ist eine Befristung nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter muss bei Vertragsschluss einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund schriftlich mitteilen, beispielsweise einen späteren Eigenbedarf oder bestimmte geplante Baumaßnahmen. Fehlt ein wirksamer Befristungsgrund, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

11. Betriebskosten und Gesamtbelastung realistisch berechnen

Neben der Nettokaltmiete können Betriebskosten einen erheblichen Teil der monatlichen Wohnkosten ausmachen. Mieter sollten deshalb unterscheiden zwischen Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkosten und sonstigen separat zu zahlenden Positionen.

Nach § 556 BGB können Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vereinbart wurde. Werden Vorauszahlungen vereinbart, ist darüber grundsätzlich jährlich abzurechnen. Vor Vertragsschluss kann es sinnvoll sein, nach früheren Betriebskostenabrechnungen oder nach realistischen Erfahrungswerten zu fragen, damit die tatsächliche monatliche Belastung nicht unterschätzt wird.

12. Mietkaution: höchstens drei Nettokaltmieten

Die Mietkaution darf bei Wohnraum nach § 551 BGB höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Wird eine Geldkaution vereinbart, darf der Mieter diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Eine Aufforderung, bereits lange vor Beginn des Mietverhältnisses eine vollständige Kaution an einen bislang nicht verifizierten Anbieter zu zahlen, sollte daher besonders kritisch geprüft werden.

13. Übergabeprotokoll und Fotos schützen vor späterem Streit

Bei der Übergabe sollte der Zustand der Wohnung möglichst detailliert dokumentiert werden. Sinnvoll sind ein schriftliches Übergabeprotokoll und ergänzende Fotos. Festgehalten werden sollten insbesondere bereits vorhandene Schäden, Bohrlöcher, Kratzer, Feuchtigkeit, der Zustand von Einbauten, Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel.

Der Zweck dieser Dokumentation besteht nicht nur darin, Ansprüche unmittelbar nach dem Einzug geltend zu machen. Sie kann auch Jahre später beim Auszug entscheidend sein, wenn darüber gestritten wird, ob ein Schaden bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war.

14. Mängel nach dem Einzug: Vermieter informieren und Beweise sichern

Der Vermieter ist nach § 535 BGB grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Treten erhebliche Mängel auf, sollten Mieter diese zeitnah und nachweisbar anzeigen.

Bei erheblichen Beeinträchtigungen kann nach § 536 BGB eine Mietminderung in Betracht kommen. Die Höhe einer möglichen Minderung hängt jedoch stark vom Einzelfall ab. Eine eigenmächtige Kürzung der Miete ohne vorherige rechtliche Prüfung kann Risiken mit sich bringen, insbesondere wenn die Minderungsquote zu hoch angesetzt wird.

15. Wenn die Wohnungssuche zum Betrugsfall wird

Wer bereits Geld an einen mutmaßlichen Betrüger überwiesen hat, sollte möglichst schnell handeln. Die eigene Bank sollte unverzüglich kontaktiert und ein Rückruf der Überweisung versucht werden. Parallel sollten sämtliche Beweismittel gesichert werden: Anzeige, E-Mails, Messenger-Nachrichten, Telefonnummern, Kontodaten, Zahlungsbelege, Ausweisdokumente des angeblichen Vermieters und die verwendeten Internetadressen.

Daneben kommt eine Strafanzeige in Betracht. Wurde die Anzeige auf einem Immobilienportal veröffentlicht, sollte auch der Plattformbetreiber informiert werden. Sind Ausweiskopien oder andere sensible Daten übermittelt worden, sollte zusätzlich geprüft werden, welche Maßnahmen gegen einen möglichen Identitätsmissbrauch erforderlich sind.

Bei zivilrechtlichen Problemen rund um einen Mietvertrag, Mietmängel, Rückzahlungsansprüche oder betrügerische Vertragssituationen unterstütze ich Mandanten im Rahmen meiner Tätigkeit als Anwalt für Zivilrecht in München. Weitere Informationen finden Sie unter Rechtsanwalt Patrick Wilson.