Darlehen / Kredit für Immobilie - Tipps vom Anwalt

Wer eine Wohnung oder ein Haus finanziert, übernimmt regelmäßig eine der größten und langfristigsten finanziellen Verpflichtungen seines Lebens. Ein Darlehen / Kredit für eine Immobilie unterscheidet sich deshalb deutlich von einem gewöhnlichen Ratenkredit. Die Darlehenssummen sind wesentlich höher, die Laufzeiten reichen häufig über Jahrzehnte und die Bank verlangt regelmäßig eine dingliche Sicherheit an der Immobilie.

Neben dem Zinssatz spielen insbesondere Eigenkapital, Kaufnebenkosten, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und die Bedingungen einer späteren Anschlussfinanzierung eine entscheidende Rolle. Hinzu kommen rechtliche Fragen rund um Grundschuld, Kreditwürdigkeitsprüfung, Widerruf und vorzeitige Ablösung des Darlehens.

Rechts-Tipp: Beim Darlehen / Kredit für Immobilie sollte niemals nur die monatliche Rate betrachtet werden. Entscheidend sind auch Restschuld, Zinsbindung, gesamte Zinsbelastung, Sondertilgungsmöglichkeiten und die Frage, ob die Finanzierung bei veränderten Lebensumständen noch tragbar bleibt.

1. Darlehen / Kredit für Immobilie: Gesamtbudget statt nur Kaufpreis berechnen

Zum Kaufpreis kommen regelmäßig Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten hinzu. Je nach Fall fällt außerdem Maklercourtage an. Auch Renovierung, Umzug, Ausstattung und eine Liquiditätsreserve gehören in die Kalkulation.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung einen erheblichen Eigenkapitalanteil und möglichst die Finanzierung der Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Das ist keine gesetzliche Pflicht. Wirtschaftlich gilt aber: Je höher der fremdfinanzierte Anteil, desto höher sind regelmäßig Zinsbelastung und Risiko.

2. Darlehen / Kredit für Immobilie: Finanzierung vor dem Notartermin möglichst sichern

Immobilienkaufvertrag und Darlehensvertrag sind grundsätzlich rechtlich getrennt. Wer den notariellen Kaufvertrag unterschreibt, schuldet den Kaufpreis auch dann, wenn die Finanzierung anschließend scheitert. Eine bloße Onlineberechnung oder mündliche Finanzierungszusage sollte deshalb nicht mit einer verbindlichen Kreditzusage verwechselt werden.

Vor der Beurkundung sollte geklärt sein, welche Bedingungen die Bank noch stellt, ob Bonitäts- und Objektprüfung abgeschlossen sind und wann das Darlehen tatsächlich ausgezahlt werden kann.

3. Darlehen / Kredit für Immobilie als Immobiliar-Verbraucherdarlehen

Nach § 491 Abs. 3 BGB sind Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge insbesondere entgeltliche Darlehen zwischen Unternehmer und Verbraucher, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder dem Erwerb beziehungsweise Erhalt von Eigentum an Grundstücken, Gebäuden oder grundstücksgleichen Rechten dienen.

Für diese Finanzierungen gelten besondere Verbraucherschutzregeln, die sich in mehreren Punkten vom gewöhnlichen Ratenkredit unterscheiden.

4. Darlehen / Kredit für Immobilie: Kreditwürdigkeitsprüfung ist zwingend

Die Bank muss prüfen, ob es wahrscheinlich ist, dass der Verbraucher seine Verpflichtungen erfüllen kann. Hierzu werden regelmäßig Einkommensnachweise, bestehende Verbindlichkeiten, Eigenkapital und Objektunterlagen geprüft. Angaben sollten vollständig und richtig sein; vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Informationen können spätere Rechte beeinträchtigen.

5. ESIS-Merkblatt beim Darlehen / Kredit für Immobilie nutzen

Vor Vertragsschluss muss die Bank grundsätzlich das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) bereitstellen. Die Einzelheiten ergeben sich aus Art. 247 § 1 EGBGB. Das Merkblatt enthält standardisierte Angaben zu Darlehenshöhe, Laufzeit, Verzinsung, Rückzahlung, Kosten und Risiken und eignet sich deshalb zum Vergleich unterschiedlicher Angebote.

6. Sollzins, Effektivzins und Restschuld unterscheiden

Der Sollzins bestimmt die laufende Verzinsung. Der effektive Jahreszins berücksichtigt weitere preisrelevante Faktoren und ist für den Angebotsvergleich aussagekräftiger. Bei einem Darlehen / Kredit für Immobilie ist zusätzlich die Restschuld am Ende der Zinsbindung entscheidend. Ein geringfügig günstigerer Effektivzins kann wirtschaftlich weniger wichtig sein als eine deutlich höhere Tilgung.

7. Darlehen / Kredit für Immobilie: Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Eine niedrige Anfangstilgung senkt die Monatsrate, verlangsamt aber die Entschuldung. Dadurch verbleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine höhere Restschuld. Gerade bei später steigenden Zinsen kann dies zu erheblich höheren Raten in der Anschlussfinanzierung führen.

8. Darlehen / Kredit für Immobilie: Zinsbindung bewusst wählen

Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, kann aber mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Eine kürzere Zinsbindung wirkt zunächst günstiger, erhöht aber das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung. Je höher die erwartete Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto stärker fällt dieses Risiko ins Gewicht.

9. Anschlussfinanzierung von Anfang an mitdenken

Viele Immobilienkredite sind am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt. Deshalb sollte bereits bei Abschluss berechnet werden, welche Restschuld ungefähr verbleibt. Vor Ablauf der Zinsbindung sollte das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank mit Angeboten anderer Institute verglichen werden.

10. Darlehen / Kredit für Immobilie: Sondertilgungsrechte vereinbaren

Sondertilgungen können Restschuld und Zinsbelastung deutlich reduzieren. Ein automatisches Recht auf beliebige kostenfreie Zusatztilgungen besteht während der Sollzinsbindung jedoch nicht. Deshalb sollte geprüft werden, welche jährlichen Sondertilgungen vertraglich möglich sind und ob dafür ein Zinsaufschlag verlangt wird.

11. Tilgungssatzänderungen als Flexibilität

Zusätzlich kann ein vertragliches Recht sinnvoll sein, den laufenden Tilgungssatz zu erhöhen oder zu senken. Ohne eine solche Regelung ist eine spätere Änderung regelmäßig von der Zustimmung der Bank abhängig.

12. Grundschuld beim Darlehen / Kredit für Immobilie

Die Bank verlangt regelmäßig eine Grundschuld, die notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen wird. Darlehensforderung und Grundschuld sind rechtlich zu unterscheiden. Welche Forderungen die Grundschuld tatsächlich sichern soll, wird regelmäßig über eine Sicherungszweckerklärung festgelegt.

Darlehensnehmer sollten insbesondere prüfen, ob nur das konkrete Immobiliendarlehen oder auch weitere gegenwärtige oder künftige Forderungen der Bank gesichert werden.

13. Vollstreckungsunterwerfung verstehen

Grundschuldbestellungen enthalten häufig notarielle Vollstreckungsunterwerfungen. Diese können der Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen eine Vollstreckung aus der Urkunde ermöglichen, ohne zuvor einen gewöhnlichen Prozess bis zum Urteil führen zu müssen. Umfang und Bedeutung sollten deshalb verstanden werden.

14. Was geschieht mit der Grundschuld nach Rückzahlung?

Mit Tilgung des Darlehens verschwindet die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Nach Ende des Sicherungszwecks kommen Freigabe, Löschung, Abtretung oder eine spätere Wiederverwendung in Betracht. Eine sofortige Löschung ist nicht immer wirtschaftlich sinnvoll.

15. Widerrufsrecht beim Darlehen / Kredit für Immobilie

Auch Immobiliar-Verbraucherdarlehen unterliegen grundsätzlich einem Widerrufsrecht. Die gesetzliche Regelung sieht grundsätzlich 14 Tage vor. Maßgeblich sind insbesondere § 495 BGB und § 356b BGB. Für Beginn und Erlöschen gelten bei Immobilienkrediten Besonderheiten, weshalb Altverträge individuell geprüft werden sollten.

16. Darlehen / Kredit für Immobilie vorzeitig ablösen

Bei gebundenem Sollzinssatz kann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen während der Zinsbindung nicht in jeder Situation beliebig zurückgezahlt werden. Nach § 500 Abs. 2 BGB setzt die vorzeitige Erfüllung während der Sollzinsbindung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus.

17. Vorfälligkeitsentschädigung prüfen

Bei einer vorzeitigen Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Anders als bei gewöhnlichen Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt bei Immobilienkrediten nicht die pauschale Grenze von 1 beziehungsweise 0,5 Prozent.

Nach § 502 BGB kann ein Anspruch unter anderem ausgeschlossen sein, wenn bestimmte Vertragsangaben unzureichend sind. Auch vereinbarte Sondertilgungen und Tilgungsoptionen sind bei der Schadensberechnung zu berücksichtigen.

18. Zehn-Jahres-Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann nach § 489 BGB grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden.

19. Bereitstellungszinsen und Auszahlungstermine beachten

Wird das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen, können nach Ablauf einer vertraglich bestimmten Frist Bereitstellungszinsen entstehen. Gerade bei Neubau, Bauträgerkauf oder Bauverzögerungen sollte geprüft werden, wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit läuft.

20. Förderdarlehen und Kombinationsmodelle verstehen

Förderprogramme können sinnvoll sein. Kombinationen aus Bankdarlehen, Förderkredit, Bausparvertrag und weiteren Bausteinen sollten aber nur abgeschlossen werden, wenn Gesamtbelastung, Laufzeiten und spätere Anschlusszahlungen klar nachvollziehbar sind.

21. Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig ansprechen

Wer absehen kann, dass Raten nicht mehr vollständig gezahlt werden können, sollte die Bank frühzeitig kontaktieren. Je nach Vertrag können Tilgungsanpassung, Stundung oder andere Lösungen verhandelt werden. Ein einfaches Einstellen der Zahlungen birgt dagegen das Risiko von Verzug, Kündigung und Verwertung der Sicherheiten.

22. Darlehen / Kredit für Immobilie: Check vor der Unterschrift

Zu prüfen sind insbesondere Darlehensbetrag, Effektivzins, Sollzinsbindung, Anfangstilgung, Restschuld, Sondertilgungen, Tilgungssatzänderungen, Bereitstellungszinsen, Vorfälligkeitsregeln, Grundschuld und Sicherungszweck. Ebenso wichtig ist die zeitliche Abstimmung zwischen Darlehensvertrag, Notarvertrag und Kaufpreisfälligkeit.

23. Anwalt bei Darlehen / Kredit für Immobilie

Eine rechtliche Prüfung kann insbesondere bei Fragen zu Vertragsklauseln, Widerruf, Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuld oder vorzeitiger Ablösung sinnvoll sein. Als Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht befasse ich mich unter anderem mit der Prüfung und dem Widerruf von Darlehensverträgen sowie mit Ansprüchen gegenüber Banken und Finanzdienstleistern. Nehmen Sie noch heute Kontakt auf, um im Rahmen einer kostenfreien Erstberatung zu erfahren, welche Ihrer Verträge geprüft werden sollten.