UniImmo Wohnen ZBI: LG Münster verurteilt Volksbank wegen Falschberatung

UniImmo Wohnen ZBI Schadensersatz: LG Münster verurteilt Volksbank wegen Falschberatung

Für Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI ist eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Münster besonders relevant. Mit Urteil vom 15. Januar 2026, Az. 114 O 7/25, verurteilte das Gericht eine Volksbank zur Zahlung von 15.050 Euro nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsanteile. Das Urteil des LG Münster stützt den Schadensersatzanspruch auf eine fehlerhafte Anlageberatung, weil der Anleger nach Überzeugung des Gerichts nicht ordnungsgemäß über die zwölfmonatige Rückgabefrist aufgeklärt worden war.

Die Entscheidung ist für andere Anleger kein Automatismus. Sie zeigt aber sehr konkret, welche Beratungsfehler bei offenen Immobilienfonds haftungsrelevant sein können – insbesondere wenn ein Produkt als liquide oder als Alternative zu Tagesgeld empfohlen wurde, obwohl die Rückgabe von Anteilen erheblichen gesetzlichen Fristen unterliegt.

UniImmo Wohnen ZBI Urteil: LG Münster spricht 15.050 Euro Schadensersatz zu

Der Kläger hatte im Jahr 2019 insgesamt 15.000 Euro investiert. Nach den gerichtlichen Feststellungen beziehungsweise dem vom Gericht als glaubhaft angesehenen Vortrag wollte er eine sichere und liquide Anlage, weil das Kapital aus dem Verkauf eines Eigenheims stammte und zur Finanzierung des Lebensunterhalts sowie späterer Anschaffungen verfügbar bleiben sollte. Im Jahr 2024 kam es zu einer deutlichen Abwertung des Fonds. Als der Anleger seine Anteile zurückgeben wollte, wurde die zwölfmonatige Rückgabefrist praktisch relevant.

Das Landgericht bejahte einen Schadensersatzanspruch aus dem Beratungsvertrag nach §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 und 249 BGB. Es sprach 15.000 Euro Einlage sowie einen vom Gericht geschätzten entgangenen Gewinn von 50 Euro zu. Der Anleger muss im Gegenzug seine Fondsanteile übertragen.

UniImmo Wohnen ZBI Beratung: Zwölfmonatige Rückgabefrist war entscheidend

Bei offenen Immobilienfonds gelten besondere Rückgaberegeln. Die aktuellen Produktinformationen von Union Investment weisen auf eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Rückgabefrist hin. Auch der aktuelle Verkaufsprospekt beschreibt, dass die unwiderrufliche Rückgabeerklärung zwölf Monate vor dem gewünschten Rückgabetermin abgegeben werden muss.

Diese Frist ist für einen sicherheits- und liquiditätsorientierten Anleger ein wesentlicher Produkteigenschaft. Wer auf das Geld kurzfristig zugreifen können muss, trägt während der Rückgabefrist nicht nur ein Liquiditätsproblem, sondern auch das Risiko, dass sich der Rücknahmepreis bis zum tatsächlichen Rückgabetermin verändert.

Die gesetzliche Grundlage für die Mindesthalte- und Rückgabefristen findet sich insbesondere in § 255 KAGB. Eine Beratung muss daher nicht nur allgemein darauf hinweisen, dass es sich um einen Immobilienfonds handelt. Sie muss die für den konkreten Kunden wesentlichen Folgen des Produkts verständlich darstellen.

UniImmo Wohnen ZBI Schadensersatz: Produktinformation ersetzte die mündliche Beratung nicht

Besonders interessant ist die Argumentation des LG Münster zur Übergabe von Produktinformationen. Die Bank hatte sich darauf berufen, dass die Rückgabefrist in den Unterlagen zutreffend dargestellt worden sei. Das Gericht hielt dies im konkreten Fall nicht für ausreichend. Der Anleger durfte danach darauf vertrauen, dass ihm im Beratungsgespräch eine seinen Zielen entsprechende Anlage vorgestellt und die wesentlichen Bedingungen zutreffend erläutert werden.

Die Entscheidung darf nicht dahingehend verallgemeinert werden, dass schriftliche Unterlagen rechtlich bedeutungslos wären. Im Einzelfall können Produktinformationen, Geeignetheitserklärung und sonstige Dokumentation wichtige Beweise sein. Das Urteil zeigt aber, dass eine Bank einen behaupteten mündlichen Beratungsfehler nicht zwingend allein dadurch beseitigt, dass ein korrekter Hinweis irgendwo in den übergebenen Dokumenten enthalten war.

UniImmo Wohnen ZBI Beweislast: Dokumentation und Zeugen können den Prozess entscheiden

Der konkrete Prozess zeigt außerdem, wie wichtig die Beweissituation Jahre nach einem Beratungsgespräch ist. Die damalige Beraterin konnte sich nach den Entscheidungsgründen nicht mehr konkret an das Gespräch erinnern. Das Gericht würdigte dagegen die Angaben des Klägers und seiner Angehörigen sowie den späteren Verlauf der Rückgabe als Indizien.

Für andere Anleger bedeutet dies: Ein möglicher Anspruch hängt nicht allein davon ab, was tatsächlich gesagt wurde, sondern auch davon, was sich später beweisen lässt. Hilfreich können insbesondere Beratungsprotokolle, Geeignetheitserklärungen, E-Mails, handschriftliche Notizen, Zeugen und die damalige Vermögens- und Anlagesituation sein. Auch die Frage, ob der Kunde ausdrücklich Sicherheit, jederzeitige Verfügbarkeit oder eine Alternative zum Tagesgeld verlangt hatte, kann zentral sein.

UniImmo Wohnen ZBI Verluste: Die Abwertung allein begründet keinen Schadensersatz

Ein Kurs- oder Anteilwertverlust führt nicht automatisch zu einem Anspruch gegen die beratende Bank. Offene Immobilienfonds unterliegen Immobilien-, Bewertungs-, Liquiditäts- und Marktrisiken. Wer über diese Risiken ordnungsgemäß aufgeklärt wurde und ein zu seinen Zielen passendes Produkt erwarb, kann nicht allein wegen einer später negativen Wertentwicklung Schadensersatz verlangen.

Der rechtliche Ansatz liegt vielmehr in der Beratungssituation: War die Anlage für den Kunden geeignet? Wurden Rückgabefrist, Wertschwankungen und fehlende kurzfristige Verfügbarkeit richtig erklärt? Wurde das Produkt womöglich als praktisch gleichwertig mit Tages- oder Festgeld dargestellt? Erst die konkrete Antwort auf diese Fragen ermöglicht eine seriöse Haftungsprüfung.

UniImmo Wohnen ZBI Berufung: Das Urteil des LG Münster ist nicht rechtskräftig

Die Volksbank hat nach einer im Februar 2026 veröffentlichten Stellungnahme Berufung angekündigt. Das Urteil des LG Münster ist deshalb nicht als abschließend geklärte höchstrichterliche Rechtsprechung darzustellen. Die nächste Instanz kann die Beweiswürdigung oder rechtliche Bewertung bestätigen, ändern oder aufheben.

Parallel laufen weitere Verfahren zum UniImmo: Wohnen ZBI, die teilweise andere Rechtsfragen betreffen. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg berichtet etwa über ein beim EuGH anhängiges Vorabentscheidungsverfahren C-677/25 zur Risikodarstellung. Diese Verfahren sollten nicht mit dem Beratungsfehler des LG Münster gleichgesetzt werden. Für einen individuellen Schadensersatzanspruch können jedoch mehrere rechtliche Ansatzpunkte nebeneinander relevant sein.

UniImmo Wohnen ZBI Verjährung: Kenntnis des Beratungsfehlers kann entscheidend sein

Auch zur Verjährung enthält das Urteil einen für Anleger interessanten Punkt. Das LG Münster nahm an, der dortige Kläger habe erst durch die fehlgeschlagene Kündigung im Juli 2024 Kenntnis von der falschen Beratung erlangt. Der Anspruch sei deshalb nicht verjährt gewesen.

Das lässt sich nicht schematisch auf jeden Anleger übertragen. Der Beginn der kenntnisabhängigen Verjährung hängt davon ab, wann der konkrete Anleger die anspruchsbegründenden Tatsachen und die Person des möglichen Schuldners kannte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte kennen müssen. Darüber hinaus sind absolute Höchstfristen zu beachten. Bei älteren Zeichnungen sollte die Verjährungsprüfung deshalb früh erfolgen.

UniImmo Wohnen ZBI Ansprüche: Für welche Anleger eine Prüfung besonders sinnvoll ist

• Die Beteiligung wurde ausdrücklich als Alternative zu Tagesgeld oder Festgeld dargestellt.

• Der Anleger erklärte vor der Zeichnung, dass kurzfristige Verfügbarkeit oder Liquidität für ihn wesentlich ist.

• Über die zwölfmonatige Rückgabefrist wurde nach Erinnerung des Anlegers nicht gesprochen.

• Der Anleger wurde als sicherheitsorientiert eingestuft, dennoch wurden Wertschwankungen und Liquiditätsrisiken nur unzureichend erläutert.

• Die Geeignetheitserklärung oder Beratungsdokumentation enthält Widersprüche zu den tatsächlichen Anlagezielen.

• Bei der Beratung waren Zeugen anwesend oder es existieren E-Mails beziehungsweise schriftliche Aussagen zur angeblichen Sicherheit oder Verfügbarkeit.

UniImmo Wohnen ZBI Anwalt: Prüfung einer möglichen Rückabwicklung

Rechtsanwalt Patrick Wilson kann prüfen, ob die Beratung beim Erwerb des UniImmo: Wohnen ZBI anleger- und objektgerecht war und ob sich ein Beratungsfehler beweisen lässt. Dazu werden insbesondere Zeichnungsunterlagen, Beratungsdokumentation und die damaligen Anlageziele ausgewertet.

Bei einem begründeten Schadensersatzanspruch kann – abhängig vom konkreten Fall – eine Rückabwicklung der Anlage gegen Übertragung der Fondsanteile in Betracht kommen. Auch entgangener Gewinn und weitere Schadenspositionen sind gesondert zu prüfen. Das Urteil des LG Münster liefert hierfür einen wichtigen aktuellen Ansatz.